Ответ: Вопрос не однозначен. В любом случае при решении конкретной оценочной задачи необходима конкретизация вопроса исходя из цели оценки и круга возможных потенциальных покупателей объекта.
Формирование итогового результата в части оценки стоимости объекта, как правило, зависит от предполагаемой сделки и особенностей налогообложения продавца и наиболее вероятного покупателя.
Для целей залога, если иное не оговорено в договоре об оценке, для Банка удобней итоговую стоимость представлять без выделения НДС из стоимости.

Пример: Если при оценке сравнительным подходом в качестве аналогов используются объекты для нужд малого бизнеса (как правило, небольшой площади), то при их продаже, как правило, не предполагается уплата НДС (у покупателя и продавца используется соответствующий режим налогообложения, например, уплата ЕНВД, или на данном локальном рынке сложилась практика оформления договорных отношений в части продажи по нерыночной стоимости), то добавление НДС к стоимости аналогов в большинстве случаев может быть необоснованным и привести к некорректному результату. Т.е. если конкретный объект был продан за 1 млн. руб. и сделки с такими объектами не облагаются НДС, поскольку сторонами сделки является малый бизнес, использующий соответствующую схему налогообложения, то в данном случае увеличивать стоимость на величину НДС некорректно. Результат оценки будет не соответствовать реальной рыночной ситуации.

Вопрос НДС также затрагивает арендную ставку, используемую в рамках доходного подхода. Применение системы налогообложения предусматривающей освобождение от уплаты НДС не означает, что в этом случае платят меньше и если результат необходимо представить с НДС, автоматически следует его добавить. Точка зрения на данный вопрос изложена, например, в журнале Building (текст статьи).

Пример: Объект оценки - небольшой магазин площадью 50 кв.м., представляющий из себя квартиру на первом этаже переведенную в нежилой фонд с отдельным выходом. Потенциальным покупателем скорее всего будет выступать ИЧП. В этом случае, покупатель по сути не будет являться плательщиком НДС и данный момент как правило учитывается рынком. Цены продажи и арендные ставки по аналогичным данному магазину объектам, по сути «корректируется» рынком который учтет данную особенность.

В случае, когда участниками рынка выступают плательщики НДС, ситуация в корне не меняется. Размер НДС, подлежащего уплате в бюджет зависит от индивидуальных особенностей финансового состояния конкретного юридического лица, например у кого может быть накоплена значительная сумма НДС к зачету, у кого-то наоборот. Поэтому влияния на рынок данные конкретные факты не должны оказывать.

Общий результирующий вывод - в любом случае должно выполняться правило единообразия. Если в арендной ставке в раках доходного подхода содержится НДС, то расчеты в рамках сравнительного подхода так же должны включать данный налог. Если принято решение о формировании стоимости без НДС, в этом случае необходимо обращать внимание на цену 1 кв.м. и арендную ставку аналогов, они также должны быть «очищены» от НДС. При оценке для целей залога однозначно рекомендуется использовать рыночные данные без исключения НДС из стоимости.

Целесообразность данной рекомендации подтверждается, например, коллизией, которая возникает при применении затратного подхода. При формировании стоимости объекта существует возможность выделения НДС в составляющей стоимости объекта в виде затрат на строительство. Однако, в ряде случаев изрядная доли стоимости объекта приходится на стоимость земельного участка, сделки с которыми не подлежат обложению НДС. Таким образом, выделение НДС из общей стоимости объекта очевидно будет некорректным.

Более детально с материалами по действующим системам налогообложения (ЕВНД, общая система налогообложения и т.п.) и основными моментами на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки можно ознакомиться в рамках дистанционного курса «Обязательные дисциплины 72+4 часа».

Ответ: Вопрос не однозначен. Для корректного ответа на вопрос необходима статистическая выборка по анализу соответствующих сегментов рынка недвижимости в разрезе регионов с целью формирования единого подхода и мнения. На текущую дату существуют разные точки зрения практикующих специалистов с разной степенью обоснования.

Тем не менее, необходимо отметить, что налог на прибыль можно как исключать так и не исключать из соответствующей базы, но при этом необходимо использовать СОПОСТАВИМЫЕ данные. Т.е. необходима сопоставимость используемых расчетных параметров (дохода и ставки капитализации).

Если капитализируется ЧОД от недвижимости, не очищенный от налога, то коэффициент капитализации также должен быть не очищен (например при использовании метода рыночной экстракции доход представленных на рынке объектов должен быть принят к расчетам до вычета налога на прибыль).

Если капитализируется ЧОД после вычета налога на прибыль, коэффициент капитализации должен быть очищен от налога на прибыль. Т.е. коэффициент капитализации неочищенного дохода должен быть больше чем коэффициент капитализации очищенного дохода – с учетом ставки налога на прибыль. Чаще всего они отличаются в России на коэффициент (1-0,24) = 0,76.